Những khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản là không thể lường trước được và đang thực sự trở thành rủi ro với tỷ trọng rất lớn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm.
Liên quan đến nguồn cung bất động sản, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2022 đến nay trên địa bàn TP.HCM có 148 dự án nhà ở gặp khó khăn. Trong đó, vướng mắc pháp lý chiếm tới khoảng 80% các khó khăn. Đây là nguyên nhân chính khiến nguồn cung cho thị trường sụt giảm.
Nhà đầu tư bất động sản thiệt hại bởi dự án đình trệ
Ở góc độ DN, ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty DRH Holdings cho biết, bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã chọn lựa những đường đi ít gập ghềnh nhất. Song những khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản (BĐS) là không thể lường trước được. Những khó khăn này đang thực sự trở thành rủi ro với tỷ trọng rất lớn trong công việc đầu tư phát triển BĐS.
Ông Sơn lấy ví dụ, cơ cấu vốn của dự án gồm khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay và vốn huy động từ các tổ chức tín dụng. Trường hợp dự án bị đình trệ trong do vướng mắc pháp lý DN bị thiệt hại rất nặng.
“Trong vòng 5 năm bị kẹt, dự án không triển khai được DN sẽ mất 30% chính là vốn đầu tư ban đầu. Có nghĩa nếu kẹt dự án 5 năm, DN BĐS sẽ hoàn toàn mất trắng vốn”, ông Sơn nói rõ.
Đối với phần vốn huy động của khách hàng, ông Sơn cho biết trước đây, DN bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2. Thế nhưng DN lại phải thực hiện các nghĩa vụ phát sinh, như phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, do chậm giao nhà, phát sinh do giá vật liệu xây dựng biến động,...
Nguồn cung bất động sản khan hiếm do thực thi pháp luật quá chậm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, vướng mắc pháp lý là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các Sở, ngành.
Đơn cử như cùng 1 văn bản, nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương. Ông Châu dẫn chứng, năm 2020 Chính phủ ban hành Nghị định 148 giao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết vấn đề đất công xen cài dự án.
“Sau khi văn bản được ban hành, Chính phủ phân cấp về cho địa phương quy định chi tiết để xử lý. Nhưng hiện nay gần 50% tỉnh, thành chưa ban hành quy định chi tiết. Như vậy các dự án đang ách tắc là do quá trình thực thi pháp luật”, ông Châu khẳng định.
Về hướng xử lý, ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật ở nhiều dự án BĐS trải qua nhiều thời kỳ, quy định có sự thay đổi.
Bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể việc tham mưu, đề xuất của các Bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của Bộ, ngành, Tổ công tác Chính phủ để áp dụng cho thống nhất.
Đối với 148 dự án, với 189 kiến nghị, đến nay TP.HCM đã giải quyết được gần 30%. Thành phố đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục tham mưu. Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài, nên việc giải quyết vướng mắc cũng theo trình tự.
“TP.HCM đã xây dựng quy trình để thực hiện dự án nhà ở xã hội, ban hành quy chế phối hợp với các Sở, ngành để giải quyết các thủ tục với các dự án. Cơ chế này sẽ góp phần đẩy nhanh việc thực hiện thủ tục đầu tư của dự án”, ông Hồ tin tưởng.
Việc nguồn cung tắc nghẽn góp phần đẩy giá nhà lên cao. Do đó, để giải quyết bài toán này, cần sớm tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý. Đối với DN bắt buộc phải thực hiện nghiêm túc các quy định về pháp luật, còn với các cơ quan quản lý, cần chủ động hơn trong thẩm quyền của mình.
Theo Duy Phương
VOV
CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ VẬN HÀNH CAO ỐC KHÁNH HỘI
Trụ sở: Tầng 1, Khu Thương Mại, 360C Bến Vân Đồn, Phường 1, Quận 4, TP. HCM
Điện thoại: (028) 38253041
Hotline: 0918 754 277